Pramerica TMW Immobilien Weltfonds 

Risikoidentifikation und -bewertung

 

Die relevanten Risiken für die Sondervermögen werden laufend identifiziert. Dies geschieht in enger Zusammenarbeit von Geschäftsführung und Mitarbeitern des operativen Bereichs im Rahmen des Risikoreportings.
Die Sondervermögen unterliegen generell finanziellen Risiken wie Marktpreis-, Währungs-, Zinsänderungs-, Adressausfall- und Immobilienmarktrisiken. Daher wurden Frühwarnindikatoren entwickelt, die insbesondere finanzielle Risiken im Zusammenhang mit unseren Produkten frühzeitig sichtbar und steuerbar machen.

Marktpreis- und Zinsänderungsrisiken:
Zinsänderungsrisiken innerhalb der Sondervermögen entstehen immer dann, wenn Objekte nicht ausschließlich mit Eigenkapital, sondern auch mit Fremdkapital in Form von Bankdarlehen finanziert werden. Zur Überwachung des Zinsänderungsrisikos wird insbesondere der Anteil der variabel verzinslichen Darlehen am Fondsvermögen überwacht. Darüber hinaus fließen die Ergebnisse in eine Sensitivitätsanalyse ein, die beispielsweise die Auswirkung einer hypothetischen Parallelverschiebung der Zinskurve auf den Fonds-Anteilspreis zeigt.

Währungsrisiko:
Im Rahmen der Überwachung des Währungsrisikos werden insbesondere offene Währungspositionen in den Sondervermögen überwacht und durch Devisentermingeschäfte abgesichert.

Adressausfall- und Vermietungsrisiken:
Dem Vermietungsrisiko wird auf Portfolioebene mittels Diversifizierung bezüglich Nutzungsart und regionaler Verteilung begegnet. Länderrisiken werden gesondert im Rahmen eines internen Rating-Systems erfasst und bewertet. Das Ergebnis dieses Länderratings ist eine fondsspezifische, strategische Länderallokation, die im Rahmen des Risikomanagements überwacht wird.

Ferner wird die bestehende Struktur der Mietvertragsrestlaufzeiten mit einer hypothetischen Idealverteilung verglichen. Das Ergebnis dieses Vergleichs fließt beispielsweise bei der Beurteilung der Vorteilhaftigkeit zukünftiger Akquisitionen ein. Das Adressausfallrisiko der Mieter wird durch die regelmäßige Überprüfung der Mieterbonität mit Hilfe einer Rating-Agentur überwacht.

Immobilienmarktrisiken:
Einem möglichen Wertverlust der Immobilien begegnet die TMW Pramerica KAG durch Risikostreuung, d. h. durch Diversifizierung der Investments hinsichtlich Länder- und Sektorallokation.

Ferner werden Risiken auf Einzelobjektebene bereits bei der Akquisition und dann weiterhin laufend analysiert und überwacht. Zu Beginn erfolgt die Überwachung durch umfassende Due Diligence-Analysen, die ausschließlich durch spezialisierte externe Dienstleister erstellt werden und laufend durch die Integration wichtiger Frühwarnindikatoren und Berichte lokaler Asset Manager in das Risikoreporting aufgenommen werden.


Darüber hinaus hat die TMW Pramerica KAG einen Portfoliostresstest entwickelt, der die Abbildung zukünftiger Marktszenarien und deren Auswirkungen auf das Fondsvermögen ermöglicht:

Basierend auf der Vermögensaufstellung des Sondervermögens werden dabei Positionen wie Immobilienbestand, Forderungen, Liquidität sowie Verbindlichkeiten hinsichtlich ihrer immanenten Risiken analysiert. Mit Hilfe einer Parametrisierung der Positionen hinsichtlich Immobilienmarkt-, Adressausfall- und Marktpreisrisiken kann der Portfoliomanager die Sensitivität des Fondsvermögens in Bezug auf frei definierbare Zukunftsszenarien ermitteln. So können durch das Setzen entsprechender Parameter unter anderem Hedging-Strategien (z.B. Währungssicherungsgeschäfte), Immobilienankäufe und frei wählbare Szenarien simuliert, analysiert und in Entscheidungsprozesse integriert werden.

Die folgende Abbildung zeigt die generelle Konzeption des Portfoliostresstests im Überblick:


Als weiteres Risikomaß ermittelt die TMW Pramerica KAG den Value at Risk für alle Sondervermögen auf monatlicher Basis für verschiedene Konfidenzintervalle und Haltedauern.

Der Value at Risk ist ein Risikomaß, das angibt, welchen Wert der Verlust aus einem Finanzinstrument (hier: Immobiliensondervermögen) mit einer gegebenen Wahrscheinlichkeit (Konfidenzintervall, üblicherweise 95% und 99%) in einem vorgegebenen Zeitraum (Haltedauer) nicht überschreitet.

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